建物の立ち退き示談交渉の流れ

「現在、住んでいる賃借人に建物から立ち退いてもらうには、どのような手続きをとればいいのか。」
建物の貸主にとってはよくあるお悩みかと思われます。ここでは、建物立ち退きに関する方法や賃借人との示談交渉、弁護士に依頼するメリットなどをご紹介します。

①立ち退きには「正当な理由」が必要
立ち退きが認められるためには、賃貸借契約の終了が必要です。
貸主側から賃貸借契約を終了させる場合、契約更新の拒絶と契約の解約をしますが、これらはどのようなときも認められるわけではなく、立ち退かせる「正当な理由」が貸主側に必要となります。
立ち退きの一般的な理由としては「借主が賃料を払ってくれない」、「貸主に住むべきところがなくなったので、人に貸している建物に住みたい」、「建物が老朽化したので立替え工事をしたい」、「建物を商売に用いたい」などが上げられます。しかし、これらの理由だけで「正当な理由」として認められるわけではなく、借主側の建物を立ち退くうえでの不都合性も考慮されて判断されます。
②立ち退き料の交渉
立ち退き料とは、一般的には、立ち退きの際に貸主が退去人に支払う金銭ですが、法律上では、立ち退き料を支払うことで上記の貸主側の「正当な理由」を補充する意味をもちます。
仮に、立ち退かせる貸主側の「正当な理由」が、立ち退きを拒む借主側の理由よりも弱い場合、貸主が立ち退き料を支払うことで、裁判所が立ち退きを認めてくれる場合があります。
また、裁判を通さずに示談の段階であれば、立ち退き料次第では、借主は立ち退きを認めてくれるかもしれません。
③立ち退きには借主に対する早めの退去勧告が必要
立ち退きが認められるためには、貸主の「正当な理由が」あるだけでは足りず、6ヶ月～1年以上前に借主に対して退去勧告をする必要があります。
退去勧告は、一般的には、内容証明郵便で行われることが多く、そちらの方が問題の発生も少なくなります。
④退去勧告や裁判に持ち込む前に借主と示談交渉を
上記の通り、立ち退きには貸主側の「正当な理由」が必要ですが、認められない場合も多くあります。また、いきなりの内容証明郵便による退去勧告は、借主との関係性も悪くなるおそれがあり、その後の交渉が長引く可能性や裁判に発展する可能性があります。
また、定期借家に切り替えることで今後5年間～10年間以内に「正当な理由」や立ち退き料なく契約を終了させることができます。すでに入居している借主との契約も定期借家に更新できる場合がありますので、こうした定期借家の更新についても持ち掛けてみるべきです。

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